サンタメとは、
正確には【第三者のためにする売買契約】のことです。
違う言い方ですと
【他人物売買】【中間省略】とあります。
これらは全て同じようなことで【サンタメ】と言われています。
このような不動産取引をする
一般法人、個人、主に不動産会社【サンタメ業者】がいます。
第三者、他人物、中間省略という通り、
自分の物でないものを他人に売買することができます。
それ自体は悪いことではありません。
民法でも認められています。
ではなぜ、【サンタメ業者】が世間で騒がれたのか。
それは、【お金がない人でも出来てしまうスキーム】
だからです。
お金がないとは「融資が受けれない」も含みます。
ですので、設立して間もない会社でもできるのです。
ここが≪ポイント≫です。
設立間もない＝銀行から融資が受けれないことが多い＝不動産を買えない
この流れのベースは変わりません。
たとえスキームとしてサンタメが出来ても、
登記名義人（売主）→買主（サンタメ業者）
では通常通り【売買契約】を取り交わします。
そしてその買主（サンタメ業者）が
売主（サンタメ業者）→最終買主（エンドユーザー）
と通常通り【売買契約】を取り交わします。
売買契約書通り最終買主が決済できれば、
最終買主→サンタメ業者→登記名義人へとお金が流れ無事に取引完了です。
ただし、リスクとし最終買主→サンタメ業者とお金が流れて、
サンタメ業者→登記名義人へはお金が流れない。
となると、
最終買主はお金は払ったが、
登記名義人はお金をもらっていないため、
当然ながら所有権移転登記は実行しません。
俗に言うサンタメ詐欺です。
但し、融資は実行されお金も支払ってしまっているため、
最終買主は大変な騒ぎになります。
ここで話は戻り、
設立間もない会社＝銀行から融資を受けれないことが多いので
【登記名義人】→【サンタメ業者】間での売買契約から決済までの期間に（通常2ヶ月～3ヶ月）
【サンタメ業者】→【最終買主】の売買契約、
決済が間に合わなかった場合、
本来なら約定通り【サンタメ業者】が決済するのですが、
融資の都合がつかない時には、
ひどい会社だと違約金も払わず、
理由をつけ逃げるケースもあります。
もっとひどいと始めから会社を潰す前提でやっている業者もあります。
消費税の免税を受けれたりという理由もあります。
そんなことをやっている会社が長く続くはずはなく案の定倒産等が増えてきているのです。
金融機関がバンバン融資をしていたのを逆手にとってでのことでしたので、融資が厳しくなれば、
このスキーム自体の旨味がなくなるのです。
元々このスキームに乗る最終買主は
オーバーローンで買いたいという方が大半ですから、
自己資金がなかったり、
相場より高くても構わないか
若しくは相場を知らない。
で購入している方が多い印象です。
そうなると今の金融情勢ですと、まず買えません。
だから今はサンタメ業者が倒産や撤退で市場に少なくなったのです。
サンタメスキームが決して悪いわけではありません。
このスキームを利用して始めから会社を潰す目的や
潰れてもいいや。
でやっていた一部のサンタメ業者が悪いのです。
そんな業者なので、高買い、無理売り、あの手、この手で融資付けするのです。
健全に一般常識での不動産売買を理解している不動産業者は決して悪用せずに、
登記費用を削減する目的でサンタメスキームをやっています。
しかし一部のサンタメ業者と違うのは
約定期日までに万が一、最終買主の決済が間に合わなくても、しっかり融資を受けたりなどで通常通りの決済をしており
登記名義人にも仲介会社等にも迷惑かけずに行なっています。
だからこそ、高買いや無理売りはしないのです。
これが本来の買取、再販業者です。
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